重慶房產(chǎn)稅試點方案

　　■個人擁有的獨棟商品住宅，不管是存量還是增量都要收稅；個人新購的高檔住房征稅，與存量不相干

　　■住房交易價在均價3倍以下的，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%

　　據(jù)重慶日報消息 在昨晚舉行的新聞發(fā)布會上，市長黃奇帆發(fā)布重慶市人民政府令——根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議精神，作為國家首批個人住房房產(chǎn)稅征收改革試點城市，重慶定于2011年1月28日正式啟動改革試點，在主城九區(qū)率先開征房產(chǎn)稅。

　　昨晚的新聞發(fā)布會吸引了52家境內(nèi)外新聞媒體110多名媒體記者，黃奇帆介紹了征收房產(chǎn)稅改革方案要點、開征房產(chǎn)稅的意義以及房產(chǎn)稅征收后的用途，并回答了記者的提問。

　　征收對象分三類

　　稅率0.5%、1%、1.2%

　　此次征收房產(chǎn)稅改革方案有5大要點：一是稅收的征收對象，分三類。一類是個人擁有的獨棟商品住宅，不管是存量還是增量都要收稅；一類是個人新購的高檔住房，與存量不相干，高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；一類是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。方案同時提出，未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

　　二是征稅的稅率。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　新購獨棟住宅高檔住房

　　免稅面積為100平方米

　　三是征稅的價格方法。目前價格方法是以房產(chǎn)交易價格為征稅基數(shù)，條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為征稅依據(jù)。

　　四是房產(chǎn)稅征收要扣除免稅面積。房產(chǎn)稅按房屋應(yīng)稅建筑面積征收，房屋應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

　　五是商品住房成交建筑面積均價是如何算出來的。這次征收的范圍是重慶主城九區(qū)，兩年的均價是以上兩個年度主城區(qū)均價相加除二得出的平均價。

　　能調(diào)節(jié)收入分配

　　抑制房價過快上漲

　　黃奇帆表示，征收房產(chǎn)稅可以健全中國的稅收體系，也有利于調(diào)控房地產(chǎn)市場，并且能起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，適當改變社會的住房消費習慣。

　　有關(guān)人士認為，進行個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，是重慶完善住房調(diào)控體系的重要一環(huán)。近年來，重慶認真貫徹落實國務(wù)院住房制度改革有關(guān)政策，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。但是，隨著經(jīng)濟高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進，房價逐年上漲，尤其是高檔住房領(lǐng)漲而拉動普通住房價格上漲過快。為此，市委、市政府決定構(gòu)建由政府保障和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的城市住房供應(yīng)“雙軌制”，并對高端商品房和投機性購房采取相應(yīng)的約束措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系。一方面，規(guī)劃從2010年起三年內(nèi)建成4000萬平方米公租房，解決200萬人住房困難，逐步實現(xiàn)對中等偏下收入群體的住房保障。另一方面，認真落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取一系列措施，保持了樓市健康穩(wěn)定。與此同時，積極探索對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，采用稅收的手段，對高檔住房消費和投機性購房進行約束，抑制房價過快上漲，形成房地產(chǎn)市場調(diào)控的“組合拳”，繼續(xù)保持房產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。昨天的發(fā)布會還公布了3個咨詢電話：財政局67575431；國土房管局63651297；地稅局67572683。

 

　　房產(chǎn)稅不可能一下壓低房價 對“三無對象”征稅是為遏制炒房團

　　昨晚20時，市政府召開新聞發(fā)布會，邀請市長黃奇帆介紹重慶市個人住房房產(chǎn)稅改革試點相關(guān)情況，以下為發(fā)布會實錄：

　　黃奇帆：各位記者朋友，今天借這個機會向大家宣布重慶市人民政府令，按照國務(wù)院第136次會議決定，國務(wù)院常務(wù)會議決定部分省市對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點，重慶是試點地區(qū)之一，按照國家的要求，我們今天在這里貫徹落實。

　　重慶房產(chǎn)稅試點方案有5個要點

　　黃奇帆：首先，重慶房產(chǎn)稅試點方案，有五個要點。

　　一、稅收的征收對象。我們是對獨棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅；另外個人新購的高檔住房要征房產(chǎn)稅，這個高檔住房是指高于主城新建商品住房建筑面積成交均價兩倍的房子�，F(xiàn)在開始，新購的高檔房要征稅；三是如果是在重慶沒有戶籍、沒有工作、沒有企業(yè)，但是到重慶買房子，買一套不會收稅，但是他買兩套、三套、五套，我們通常說的炒房團，純屬到這里炒房子的，從第二套開始收稅，哪怕是普通房子也要收。

　　二、征稅的稅率。我們是按2~3倍收0.5%，3~4倍收1%，4倍以上收1.2%，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。

　　三、計稅依據(jù)。目前是以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，如果三年、五年以后可能會進入要用評估的方法。

　　四、如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。我們的概念是存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以戶為單位，家里是一個人一戶也要抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米，這個概念也是我們方案很重要的特征。

　　五、均價的計算方式，我們講房產(chǎn)稅覆蓋的不是8萬多平方公里的大重慶，而是指重慶主城，過去兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價算術(shù)平均計算。

　　征收房產(chǎn)稅有四方面意義

　　黃奇帆：收房產(chǎn)稅的意義，很多人認為我們收房產(chǎn)稅是為了打壓房價，有的說收房產(chǎn)稅沒用，房價壓不住，有的說，收房產(chǎn)稅無法操作，也有的說收房產(chǎn)稅是政府想多收點錢，甚至也有的說收房產(chǎn)稅是違反法規(guī)的。諸如此類的各種評論都有，我想特別說明一下，政府啟動房產(chǎn)稅有四個目的和意義。

　　一、健全中國的財稅體系。正常的社會主義市場經(jīng)濟體系中，財稅體制應(yīng)該既有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅，也有財產(chǎn)環(huán)節(jié)持有稅，長遠來說兩種稅制并存是合理的體系，所以重慶推進這項工作，首先是為了長遠的稅制健全。

　　二、對整個房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)控是有意義的。房地產(chǎn)調(diào)控有各種調(diào)控手段，從稅務(wù)角度講有三類調(diào)控，重慶政府從去年起反復在說“低端有保障，中端有市場，高端有遏制”，“低端有保障”，就是我們公租房沒有稅收含義，不收出讓金、配套費，所得稅、交易稅、契稅、營業(yè)稅、增值稅都不收，公租房造完之后也不會有企業(yè)利潤，基本以成本轉(zhuǎn)租給老百姓，這樣是對中低收入者的保護、關(guān)懷。“中端有市場”，就是說對買普通商品房的老百姓，買房子自己住的，不僅要保證供應(yīng)，而且要保證價格不太高，在稅收上面應(yīng)該有適當?shù)膬?yōu)惠。“高端有遏制”，就是我們今天說的獨棟商品住宅和高檔住房，其調(diào)控主要體現(xiàn)在稅收上，這樣的住房在交易環(huán)節(jié)，它的契稅會比普通商品房高一點，它的增值稅、營業(yè)稅也會高一點，另外增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，這也會起一定的遏制作用。從這個意義上講，我們稅收上的這個措施出來對房地產(chǎn)有調(diào)控意義。

　　三、有調(diào)節(jié)收入分配作用。房產(chǎn)稅或者國外的物業(yè)稅，都屬于二次分配，我們說的交易契稅、所得稅、增值稅、營業(yè)稅都屬于一次分配，房產(chǎn)稅是二次分配，二次分配有公平作用，把占有公共資源較多的人的稅征收后，全數(shù)用來造公租房，實際上也是對困難群體的補助和支持，所以它有調(diào)節(jié)收入分配的作用。

　　四、能夠適當?shù)馗淖兩鐣�的住房消費習慣。有了房產(chǎn)稅以后，對于買房自住的人來說，如果是買高檔房，他會明白，會交比較多的房產(chǎn)稅，在這種情況下，會根據(jù)自己的財力理性購買。其次，如果買房是為了囤房用以養(yǎng)老，現(xiàn)在會覺得房子空著不劃算，就把它出租，那也是社會資源優(yōu)化配置，會使得租房的供應(yīng)量增加，租房的租金也會有所下降。再是如果要炒房，現(xiàn)在有繳稅成本，會減緩炒房的心理，長遠情況下，會調(diào)節(jié)人的持有房屋的心理，改變住房的消費習慣。

　　房產(chǎn)稅不可能一下把高房價壓下去

　　黃奇帆：這四條就是我們說的出臺房產(chǎn)稅的意義和必要性，它既有長遠的意義，也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話，你以為房產(chǎn)稅出來就一定會把房價壓下去嗎？

　　這個話問得有問題，因為誰都沒有認為，房產(chǎn)稅一招就點中要害，把房價壓下去。房產(chǎn)稅會對房價有一定的影響，但絕不會完全影響房價，影響房價的因素有五個方面。

　　一、和社會房屋的配置體系有關(guān)。如果這個社會全部的老百姓住房都要市場化買賣商品房，這個房價體系會比較難控制；但是如果社會實行“雙軌制”，30%~40%或者更多的比重是政府的保障房體系，有60%~70%是商品房體系，是“雙軌制”，這時候整個社會交易狀態(tài)，房價的調(diào)控狀態(tài)會比較平穩(wěn)，不會有那么極端的不同意見出現(xiàn)，所以“雙軌制”是黨中央、國務(wù)院已經(jīng)確定的中國房地產(chǎn)市場配置體系。大家如果注意26日出臺的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。

　　二、土地供應(yīng)的方式有關(guān)。土地供應(yīng)多或少，形成房地產(chǎn)量大或小，土地供應(yīng)的價格高或低也會影響房地產(chǎn)價格的高低，重慶市政府最近幾年有一個規(guī)則，重慶的土地控制得比較好，土地儲備基本在政府手中，每年按照需要供應(yīng)各種類型房屋需要的土地，一般來說我們的理念是房地產(chǎn)的當期價格1/3是樓面地價，也就是說樓面地價拍賣時不要拍得比房價高，如果拍得比房價高會推高房價，地價跟著房價慢慢走，而不是地價反復推動房價不斷漲，這是重慶政府的工作宗旨�？傊�，土地怎么管理和房價有密切關(guān)系。

　　三、受房屋供求關(guān)系影響。如果房屋供應(yīng)很多，需求少，房價就低；如果供不應(yīng)求，房價就會漲。大家如果注意國務(wù)院出臺的八條措施里，有很多措施和供求有關(guān)。比如若干城市開始進行限購措施，限購措施會約束需求量，那邊又加大普通商品房供應(yīng)量，加大保障房供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)。

　　四、房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是半金融資產(chǎn)，和通貨膨脹、貨幣政策有關(guān)系。所以，貸款多少，貸款利率高低都會影響房價、影響房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。美國的次貸危機就是對房地產(chǎn)供應(yīng)的貨幣政策出了較大的問題，影響了全世界。

　　五、稅收同樣影響房價。出臺房產(chǎn)稅一下子把高房價壓下去，這是不可能的，但是它會使炒房得到遏制。大家有時候說交易稅收多或少會使炒房者轉(zhuǎn)嫁風險，有一定的道理，但是要明白，房產(chǎn)稅是持有者繳納，不是可以轉(zhuǎn)嫁的，這個意義上房產(chǎn)稅對房價有一定的遏制和收斂作用，但不是絕對的遏制和收斂作用。

　　總而言之，大家要明白，一個地方的房地產(chǎn)市場秩序和這五個坐標聯(lián)系在一起，不是一蹴而就，不是一錘子“買賣”，是復雜的系統(tǒng)工程，如果大家認真學習國務(wù)院出臺的八條措施，我剛才說的五個方面這八條措施都有，我們今天出臺的市政府令是配合國務(wù)院的要求。

　　房產(chǎn)稅將用于公租房建設(shè)

　　黃奇帆：征收的房產(chǎn)稅將用在哪里？市委全委會和市政府常務(wù)會都做了決定，收的房產(chǎn)稅都放到公租房建設(shè)中，但是大家千萬不要以為我們造公租房需要巨大的資金，手里沒有錢，就想收房產(chǎn)稅，這是兩碼事。

　　房產(chǎn)稅有四大意義，現(xiàn)在我們收房產(chǎn)稅其實象征性意義大于實際意義，我估計今年我們也就是能收1.5億元左右，這個量不大，我們公租房投資需要多少錢？我們3年建4000萬平方米，20平方米/人，可以解決200萬人居住，大概要1000億資金，其中300來億是政府撥款，政府的土地儲備加現(xiàn)金撥款，公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用。如果房產(chǎn)稅能收到一點錢，當然用來支持公租房的資金來源，但是絕不是靠房產(chǎn)稅來支撐公租房。

　　陳和平：剛才黃奇帆市長對重慶市部分個人住房征收房產(chǎn)稅的有關(guān)辦法給大家作了通報，接下來請記者朋友們提問。

　　對“三無對象”征稅是為遏制炒房團

　　人民日報：在房產(chǎn)稅試點改革方案中，首批將獨棟和新購高檔住房納入征稅范圍，是出于什么考慮？重慶把“三無人員”納入首批房產(chǎn)稅征收范圍，會不會造成外來人員稅收待遇不一致，從而會影響重慶投資環(huán)境？

　　黃奇帆：國際慣例一般是所有的房屋都收房產(chǎn)稅，但是所有房屋都收稅又有非常大的差異。

　　在重慶，普通房對象，中低收入群體過去這些年用自己的收入買了一套房子，尚在還按揭貸款，總體上這些都是該鼓勵消費的，至少我們認為沒有必要收，所以這次通通都撇開，都不相關(guān)。對于買了獨棟商品住房和高檔住房的，要收稅，而且是指從現(xiàn)在起新買的高檔住房會涉及到，因為你占有公共資源比較多，高檔住房要收稅，收0.5%、1%、1.2%，對他們的影響力不是很大，但是體現(xiàn)了收稅的導向。

　　至于“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員買第二套普通房我們也收稅，純粹是為了遏制炒房團。如果你到重慶，哪怕有工作沒有戶口，照樣可以住公租房，可以買商品房，不會受房產(chǎn)稅影響。但如果你一沒工作、二沒戶籍、三沒投資企業(yè)，四是甚至在重慶都不住一天，買多套房，一套房都不住，可以認定你是純屬炒作，任何國家、任何地方遇上炒房團都該有效遏制。

　　誰如果認為炒房團把房價炒高，使這個地方多收稅，增加GDP，是非常愚蠢的短視。從這個意義上，每個國家都遏制炒房團，防范世界熱錢蜂擁炒房，破壞當?shù)亟?jīng)濟。在美國，對于炒房的買賣，就收特別高的房產(chǎn)稅，讓炒房團賺不了錢，鎩羽而歸。這個意義上，我們對任何人到重慶旅游、居住，哪怕沒有工作，買一套房都沒有關(guān)系，我們很開放，如果有工作，真需要買兩套普通房我們也還是開放，但是炒房不行。炒房使這里的投資環(huán)境惡化，貽誤整個經(jīng)濟大局。

　　“國八條”制衡

　　重慶政策不會引發(fā)其他城市搶購風

　　中國新聞社：為什么重慶要在全國率先對部分住房征收房產(chǎn)稅？重慶發(fā)布房產(chǎn)稅征收改革試點的政策是否會引發(fā)其他城市的商品房搶購風？

　　黃奇帆：重慶的房價并不是很高，出臺房產(chǎn)稅征收試點政策，本身就說明我們不是為了打壓高房價而出臺房產(chǎn)稅，而是為了健全財稅體制、完善房地產(chǎn)調(diào)控、公平二次分配以及形成健康的消費習慣這四大意義而展開的。在當前重慶房價還不高，均價5000多元/平方米的情況下出臺這樣的政策，可以使重慶的房地產(chǎn)市場在今后五年、十年的發(fā)展中更加健全，不至于等到價格很高了，房地產(chǎn)市場混亂了再調(diào)整，已經(jīng)有點貽誤戰(zhàn)機了。

　　第二個方面，重慶是國務(wù)院批準的綜合配套改革試驗區(qū)，試驗區(qū)本身就承擔著為國家多做一些綜合性的試驗的職責，重慶的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、城市化率及人均收入水平都和全國差不多，如果重慶試驗比較合理并取得成功，那么在全國各地推廣就具有一定基礎(chǔ)，因此，重慶按照國務(wù)院要求率先開展房產(chǎn)稅征收試點。

　　第二個問題，重慶的政策不會引發(fā)其他省市的搶購風。是否買房是由房子的價格和購買力決定的，沒有購買力的人不會因為這個政策而瘋搶房子。尤其要注意的是，重慶今天的新聞發(fā)布會其實是對26日國務(wù)院八條措施的貫徹落實和具體配合，這八條中，有三條是限購限貸，就是約束二三線城市購買多套房。因此可以說，重慶的政策與“國八條”是一個平衡的體系。

　　房地產(chǎn)不是地方持久發(fā)展的主要動力

　　新華社：現(xiàn)在重慶房地產(chǎn)業(yè)對重慶的財政貢獻有多大？試點征收房產(chǎn)稅能否擺脫地方政府對土地財政的依賴？房產(chǎn)稅如何能夠確保征收到位？

　　黃奇帆：去年，重慶GDP有7890億元，增速為17.1%，房地產(chǎn)僅占其中的3%，可以說，重慶經(jīng)濟增長不完全靠房地產(chǎn)支撐，3%是合理的規(guī)模。如果重慶的GDP高速增長是靠房地產(chǎn)的瘋狂投資和增長撐起來的，既不可持續(xù)，也不健康。同時，重慶的一般預算內(nèi)有1000多億是地方一般財政收入，其中，20%左右是和房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅、交易契稅、所得稅、增值稅等收入，這個比重是基本健康的。

　　房地產(chǎn)是老百姓安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，因此重慶政府很重視，但我們并不認為房地產(chǎn)是地方持久發(fā)展的主要動力。一個地區(qū)持久發(fā)展的主要動力靠的是工業(yè)、服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)包括金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、交通運輸業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等等各方面。房地產(chǎn)只是第三產(chǎn)業(yè)中的某一方面，不能把它當成經(jīng)濟發(fā)展很重要的一面。

　　重慶政府最近五年，始終控制一條措施，在每年固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資絕不超過25%，不能把房地產(chǎn)當成吃飯一樣重要的問題。

　　每年200萬平方米高檔住宅

　　收稅并不復雜

　　黃奇帆：對于第二個問題，如何保證房產(chǎn)稅征收到位。我們經(jīng)過深思熟慮，方式也比較簡明扼要，在前兩年均價基礎(chǔ)上計算的平均值作為基準，超過這個基準兩倍的，就要進入納稅范圍，比如今年只要價格為9941元/平方米的房子一定進入收稅體系，1.5萬元/平方米就是三倍的價格，要征1%的稅，如果2萬元/平方米，就是1.2%的稅率。所以購房者一目了然，買方賣方，收稅者和社會中介都會明白。

　　其次，重慶采取抵扣的方式，別墅抵扣180平方米，新購高檔公寓抵扣100平方米，我們不涉及復雜計算。三是收稅的結(jié)構(gòu)，我們主要收增量，不碰存量，對我們來說，重點不是對老百姓的存量房子收稅，而是對未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到規(guī)范、調(diào)節(jié)作用，對未來房價炒作起到一定遏制作用，所以只對新增房屋收稅，這是非常明智、合理的。第四，重慶每年2000萬平方米的交易中，超過兩倍價格的高檔房的比例約為10%，占200萬平方米，這樣的工作量并不大，方式也不復雜，因此，我們的稅務(wù)系統(tǒng)能很好的把房產(chǎn)稅征收到位。

　　對持有環(huán)節(jié)征稅不存在轉(zhuǎn)嫁風險

　　香港文匯報：現(xiàn)在很多人有這樣的疑問，擔心重慶開征房產(chǎn)稅，雖然初衷是好的，但是稅收最終會轉(zhuǎn)嫁風險，由購房者承擔？您怎么理解？

　　黃奇帆：我認為這是大家沒有理解房產(chǎn)稅是財產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的定義，過去房產(chǎn)稅總被認為在買賣過程中將負擔轉(zhuǎn)嫁給他人，對炒房者來說沒有約束，今天買下來之后把這些交易稅收在炒作時炒到下一波，有人接盤。要知道房產(chǎn)稅這件事是持有環(huán)節(jié)的稅，這個意義上講，收房產(chǎn)稅對于老百姓的消費習慣、炒房習慣會有所遏制。

　　只要是有產(chǎn)權(quán)的獨棟住宅一樣收稅

　　經(jīng)濟觀察報：重慶在房產(chǎn)稅征收過程中如何做到盡可能公平？比如有些大學給一些高端人才提供獨棟別墅，包括政府有可能給一些干部提供獨棟住房居住，對這部分獨棟房子如何征稅？

　　黃奇帆：首先，如果是普通住房，存量不相關(guān)，增量不相關(guān)。如果是政府官員，就我印象而言，政府官員的住房，如果是有產(chǎn)權(quán)的房屋，是沒有別墅的；重慶政府還沒有到哪個部門、哪個局長分房子，是把別墅分給他當產(chǎn)權(quán)房，如果這個房子作為公房，根本就是沒有給他，不是他家的私產(chǎn)。即使真有，對不起，一樣收稅。

　　對于大學聘用的教授，可能有住高級公寓的，但住獨棟別墅的，似乎沒有這樣的情況，如果真把別墅分給教授，成為產(chǎn)權(quán)房，一樣收稅，沒有特別的，就這樣簡單。

　　第一財經(jīng)日報：重慶市房管局在一個多月前把房屋交易的計價方式由以前按套內(nèi)面積計價改成建筑面積計價，這個調(diào)整是不是為了擴大房產(chǎn)稅的應(yīng)稅面考慮？如果是，每年能夠因此增加多少稅收？如果不是，為什么要把10年前通過各種努力和國際接軌的套內(nèi)面積計價改成建筑面積計價？

　　黃奇帆：可以說，全世界的房地產(chǎn)買賣以建筑面積為準，中國從沿海到內(nèi)陸都是這樣，重慶以前也是建筑面積，有一段時間搞成套內(nèi)面積，大家感覺下來面積大一點，多一點，說起來價格怎么劃算一點，其實心理作用，一模一樣。作為一個統(tǒng)計方式，與全國同軌，都是一樣的。重慶市人大常委會糾正了我們原來的做法，市政府完全支持贊成，這件事對我們高檔房產(chǎn)稅計價是計量基礎(chǔ)，但是它的調(diào)整不是為了房產(chǎn)稅，是為了和國際慣例、國內(nèi)慣例接軌。

　　存量別墅征稅價格分兩類評估

　　騰訊大渝網(wǎng)：重慶存量別墅征稅價格如何界定？

　　黃奇帆：有三個考慮：一是重慶目前別墅的量，不管是存量還是今后要造的量還不算很多，重慶是新興發(fā)展起來的城市，和沿海發(fā)達地區(qū)很不相同。首先是存量別墅量總的不算多，我們算了一下大概有2000多棟；其次，這2000多棟大體上都是在這十年里交易的，它的計價基本在，價格比較清晰。我們可以根據(jù)一個原理評估，評估有兩類，一類是這個別墅這幾年有沒有進行二手房交易，如果一個別墅區(qū)有300棟別墅，十年前的價格是7000元/平方米，最近兩年的交易價變成1.3萬或者1.5萬元/平方米，就以現(xiàn)在的交易價匡算。一類是如果完全沒有交易價，這300棟別墅十年前大家買了，十年之后誰都不賣，沒有新的交易價，我們可以以原來的交易價加這十年重慶房價的平均增長率，因為十年前我們也有均價，現(xiàn)在也有均價。比如現(xiàn)在的均價是5000元/平方米，以前均價是2000元/平方米，如果均價漲了兩倍，別墅計價理所當然也漲兩倍，但這里面有一個系數(shù)，系數(shù)請專家論定，國土局局長在這里，到時候可以發(fā)布系數(shù)統(tǒng)計。

　　張定宇（市國土房管局局長）：我們的一些細則會發(fā)布出來。

　　陳和平（市政府秘書長）：我們28日會將《征收辦法》和《實施細則》在媒體上公布出來。

　　香港大公報：市長之所以選擇今天這個日子發(fā)布房產(chǎn)稅征收政策，除了國八條之外會不會是財政部和相關(guān)部門給予重慶特別批示的黃道吉日？

　　黃奇帆：首先，國務(wù)院昨天出臺了八條措施，作為地方政府今天這時候發(fā)布這項政策，應(yīng)該是對國務(wù)院八條措施貫徹落實的呼應(yīng)。其次，我們也想過，今天再不出，再過幾天要過春節(jié)了，一去就是半個月，最近社會上對房產(chǎn)稅的討論很熱鬧，由于重慶政府沒有把房產(chǎn)稅的方案、細則具體地告訴大家，許多討論有點兒以訛傳訛，比如說200平方米以上的大房子是要收稅的，如果再不向媒體講清楚，春節(jié)期間各方面以訛傳訛，反而把很神圣、負責任、很合理的事變成八卦新聞，和我們真正的方案無關(guān)，我們覺得不能再等了。第三，可能大家覺得增量要收稅，現(xiàn)在買了算存量，如果再猶豫不決會引發(fā)投機心理，所以該出手時就出手。

　　農(nóng)民日報：房產(chǎn)的價值包含土地的價值和地面建筑物的價值，房價很大程度源于土地出讓金推高，具體征收房產(chǎn)稅收怎么把兩者分開，如果不分開，我們城鎮(zhèn)土地使用稅已經(jīng)交過，是不是有重復征收的嫌疑？

　　黃奇帆：這是一個容易糊涂，容易混為一談的問題。首先，不管國內(nèi)還是國際，土地所有者對土地的轉(zhuǎn)讓、出讓、出租、買賣，都有權(quán)收費，不管土地是私有還是公有。其次，房產(chǎn)稅是一個政府作為國家機器對社會資源配置時形成的稅，不存在房產(chǎn)稅和土地出讓金或者土地費之間的摩擦，沒有重復的概念，這是基本的原理。

　　每年征收一次

　　征稅時間定為每年10月1日至31日

　　日本媒體：房產(chǎn)稅如何征收？外地人在重慶買第二套房要征收，針對外地人怎么征收？

　　劉有恒（市地稅局局長）：征收時間應(yīng)該是從今天發(fā)布之后，從明天開始征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅政策出臺，納稅對象確定之后每年征收一次，征收工作是稅務(wù)局按照政府令的有關(guān)規(guī)定、范圍、對象征收。對存量房，根據(jù)國土部門提供的征收對象征收。再就是增量房，符合前兩年均價的對象，我們在其買房時要對其征收，所以對存量和增量采取不同的辦法。

　　兩個來源確定之后鎖定的納稅對象，納入我們的監(jiān)控范圍，每年對其征收，每年到了征稅時通過各種手段告知被征收對象，通過公告、信函，甚至上門告知他的納稅義務(wù)，應(yīng)該納稅的稅額。在征收環(huán)節(jié)上，我們把征收時期定為每年10月1日~31日作為征期，征收實行屬地化，納稅人在什么區(qū)縣就在什么區(qū)縣范圍征收，我們也采取特殊方式，對特別集中的地方采取上門服務(wù)的方式。 據(jù)重慶日報

　　釋疑

　　今起到年底買房 建面單價超9941元要征稅

　　①本次房產(chǎn)稅試點的區(qū)域有哪些？

　　本次房產(chǎn)稅試點的區(qū)域為主城九區(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

　�、诒敬蝹�人住房房產(chǎn)稅試點政策的征收對象包括哪些住房？

　　本次個人住房房產(chǎn)稅試點政策的征收對象包括以下三類住房:

　　一是個人擁有的獨棟商品住宅。

　　二是個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

　　三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。

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　　獨棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

　　④在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作具體指什么？

　　無戶籍是指無重慶市戶籍，無企業(yè)是指在重慶市無獨資、絕對和相對控股的經(jīng)營實體，無工作是指不在重慶市的各級行政事業(yè)單位、團體，各類企業(yè)等經(jīng)營實體就業(yè)。

　�、葜鞒蔷艆^(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價如何計算？

　　主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價是指對主城九區(qū)全年交易的各類新建商品住房按建筑面積統(tǒng)計的平均成交價格，由國土房管部門于次年1月在其網(wǎng)站上公布。

　�、奚蟽赡曛鞒蔷艆^(qū)新建商品住房成交建筑面積均價如何確定？

　　上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價，按照我市國土房管部門公布的上兩個年度新建商品住房建筑面積均價算術(shù)平均計算。

　　例如：2009年、2010年我市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的2倍為9941元/平方米。

　　即：在2011年1月28日~12月31日之間，凡購買住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積單價在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對象。

　�、叻慨a(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的？

　　本次房產(chǎn)稅稅率采取分檔稅率：一是獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。二是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　�、鄳�(yīng)稅住房免稅面積如何規(guī)定？

　　納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

　　免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

　　納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽囊惶讘?yīng)稅住房計算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

　　在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

　　⑨扣除免稅面積以家庭為單位，如何認定家庭情況？

　　按《暫行辦法》規(guī)定，家庭是指由應(yīng)稅住房的納稅人和與其共同戶籍的家庭成員組成的家庭。

　�、馊绻�第一套應(yīng)稅住房不足100平方米，第二套應(yīng)稅住房是否可繼續(xù)享受抵扣其不足100平方米的面積？

　　不能，按《暫行辦法》規(guī)定，一個家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

　　{11}應(yīng)納稅額的計算方式是什么？

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

　　其中：應(yīng)稅建筑面積=建筑面積－免稅面積

　　舉例：

　　1.存量獨棟商品住宅應(yīng)納稅額計算。假設(shè)某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價為16000元/平方米，其納稅額為：（400-180）×16000×1%=35200元。

　　2.新購高檔住房納稅額計算。假設(shè)某家庭在2011年1月28日~12月31日之間，新購了一套符合扣除免稅面積的應(yīng)稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價為10000元/平方米，其納稅額為：（180-100）×10000×0.5%=4000元。

　　3.應(yīng)稅普通住房納稅額計算。假設(shè)在2011年1月28日~12月31日之間的應(yīng)稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價為7000元/平方米，其納稅額為：80×7000×0.5%=2800元。

　　{12}應(yīng)稅住房納稅在以后年度征稅時或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否重新確定計稅依據(jù)？

　　應(yīng)稅住房計稅價值為房產(chǎn)交易價。

　　應(yīng)稅獨棟商品住宅和新購高檔住房在以后年度納稅或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其計稅交易價和稅率不變，仍按首次確定的計稅交易價和稅率計算應(yīng)納稅額。

　　在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓后，仍屬征稅對象的，根據(jù)新的交易價確定稅率并計算應(yīng)納稅額。

　　{13}應(yīng)稅住房什么時間開始計稅？

　　個人住房房產(chǎn)稅的計稅時間從取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。

　　{14}個人房產(chǎn)稅繳納時間及地點是如何規(guī)定的？

　　個人住房房產(chǎn)稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報繳納。應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一并征收當年個人住房房產(chǎn)稅。

　　個人住房房產(chǎn)稅的納稅地點為住房所在地。納稅人有多處應(yīng)稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應(yīng)按住房的坐落地點，分別向住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　{15}新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值是否扣除？

　　新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值在計稅時予以核定扣除。

　　{16}哪些應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積？

　　1.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房不予扣除。

　　2.納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

 

　　相關(guān)

　　上海試點房產(chǎn)稅

　　人均超60平方米開征

　　據(jù)新華社電 27日，上海市人民政府當日印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。

　　辦法明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。即：對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

 

　　房產(chǎn)稅將逐步推向全國

　　據(jù)新華社電 最近召開的國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人27日就房產(chǎn)稅改革試點有關(guān)問題接受記者采訪時表示，在總結(jié)試點經(jīng)驗后，將適時研究提出逐步在全國推開的改革方案，條件成熟時，將在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

　　其他國家怎樣征房產(chǎn)稅？

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前世界上有130多個國家和地區(qū)對住房征收房產(chǎn)稅，通行的做法：一是將房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要工具，對個人住房在保有環(huán)節(jié)每年普遍征收，對低收入家庭、困難群體的住房給予減免稅。二是收入歸屬地方政府，主要用于教育、衛(wèi)生、消防、治安及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共服務(wù)支出。三是多以評估值為計稅依據(jù)。大多數(shù)國家和地區(qū)都是以某一時點房地產(chǎn)的市場價值為基準，采取批量評估的方式確定應(yīng)稅房地產(chǎn)的計稅價值，并根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況在一定年限內(nèi)實施重估，如香港就每年實施重估。四是大多實行比例稅率。在多數(shù)國家和地區(qū)，地方政府都有權(quán)根據(jù)本地情況確定具體適用稅率。